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一线城市写字楼空置率或再提升 龙头房企青睐独栋办公楼

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    ■本报记者 王峥

    由于供应量增加明显,进入2017年以来,北京、上海、深圳的写字楼空置率全线呈现上升趋势。与此相对,有越来越多的企业在选址时倾向于选择独栋办公,这也在一定程度上拉升了传统甲级写字楼的空置率。

    业内人士预计,这一趋势将在2017年下半年进一步强化,一线城市的写字楼空置率再度提升的可能性很大,而企业独栋将继续受到广泛青睐,这一产品的开发、运营很有可能形成行业的下一个风口。

    企业选址青睐独栋

    2017年上半年,北京合计租赁建筑面积为23.7万平方米的5个新项目完工进入北京甲级写字楼市场,总存量半年环比扩大4%至约621万平方米。受新增供应的影响,北京全市写字楼空置率升至8.6%,半年环比上升0.6%。

    2017年下半年,北京写字楼供应量依旧不减。高力国际预测供应增长将快于需求,若所有新供应如期完工,全市整体空置率将于2017年底上升至约12%。如此情形同样出现在上海、深圳这两大一线城市。

    除了新项目扎堆入市推高供应量,造成京、沪、深三地写字楼空置率节节攀升还有一个重要原因,那就是选址时青睐独栋办公的企业日益增多,这在客观上强化了传统写字楼的空置。来自一家大型办公选址互联网平台的数据显示,占据7月份来电榜TOP10的项目,独栋项目占据7席。

    据雍和宫壹中心运营方透露,其独栋项目新近入市,便有永航科技、、中医在线等上市公司及品牌租客的陆续入驻,信达资本、、今日头条、、大国健商等大公司也正在深度接触,有着良好的入驻意愿,租金也因此一路看涨。而最受这些公司青睐的,恰恰就是雍和宫壹中心的低密度独栋办公优势。

    下一个风口?

    据悉,独栋办公兴起于国外上世纪60年代以后,美国硅谷的工作人员发现,在舒适的环境中,更能把人的潜力调动起来。而世界500强企业,大多都有自己的总部办公基地。从实际情况来看,独栋办公楼的舒适度高、绿化面积大、私密性强等特点也受到众多企业的一致认可。

    顺应这一趋势,近年来其实已有不少大型开发商持续推出独栋办公的写字楼产品。

    其中,尤以万科最为典型。据了解,万科目前在北上广深均有独栋办公产品面世,其中比较广为人知的有上海万科七宝国际和深圳万科公馆。

    万科之外,恒大、碧桂园、、旭辉等上市房企,也均有不同数量的独栋办公产品上市。据悉,在未来的发展规划中,企业独栋均是很多大型房企的重要产品之一。

    大型房企新开发的企业独栋,大多位于城市的次核心区,甚至是远郊,因此不可否认其在一定程度上制约了需求。

    可实际上在城市中心区域,更有很多存量资产等待盘活,通过“城市更新”的方式获得新生。尤其是随着城市功能升级、非核心功能疏散的持续推进,大量低密度的工厂、园区、厂房、传统办公楼等物业腾退闲置。这些闲置物业,很多都具备改造成企业独栋办公楼的良好潜质。

    例如近期入市的雍和宫壹中心,就是一个“城市更新”的典型案例。该项目的前身是航星园的一部分,松石资本在拿到该项目的运营权之后,在硬件上主推5000平方米企业独栋,提供的是低密度花园式办公环境;同时,将在地下一层开辟上万平方米的联合办公空间,并交由专业的运营机构管理、运营;另外,整个园区配备管家式服务,涵盖餐饮、健身、文化等多个方面。

    有业内人士表示,这一模式很可能将很快形成行业的一个新风口。特别是一线城市正在从资本驱动的不断向外围扩张的“外延式增长”,向存量挖潜、更新升级的“内涵式增长”转变,下一个十年房地产行业比拼的是对物业资产的综合运营能力。

(王峥)

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